2020年12月31日，新靜安體育中間，丁祖昱的伴侶們，來自百強房企的高管們，踐約而至，共聚一堂。
長達4個小時的2021“丁祖昱評樓市”年度宣佈會，再一次為業表裡貢獻瞭一場數據與思惟碰撞的盛宴。
2啊，要不你死定了020年，在新冠疫情的沖擊下，我們比任何時辰都面臨著加倍艱巨的挑釁，正現在年的主題“挑釁將來”。
宣佈會現場，鮮活的年夜數據下，丁祖昱以其對行業的深度懂得和剖析，共說瞭4萬多字，從微觀、到中不雅、到微不雅，從政策、到市場、到聚焦新時君玥月子中心期的新需求。將來，行業將進進一個新的成長階段，擁有新的行業邏輯。
凜凜的冷冬中，2020-2021跨大年夜的思惟碰撞餘溫未散，我們用文字記載下這些思慮和剖析，盼望以此可以給行業帶來更多的盼望和鑒戒。
總結篇：2020宏大挑釁
2020年是挑釁的一年，將來的每一年都面對宏大的挑釁，重要表現在以下十個方面：
1
房企資金壓力驟升
“三條紅線”之後，房企的資金壓力驟升，資金上的挑釁將是將來最年夜的挑釁。
2
物管股也開端破發
2020年上市物企24%首日下跌；一切上市物企首日收盤價至12月末股價來看，41%物企股價比收盤時有瞭顯明下跌。
藍田產後護理之家 3
蛋殼暴雷激發長租危機
我往年講租賃要變“天”，沒有想到“天”變的這般之年夜。
4
窪地價下蝴蝶效應
曩昔歷次窪地價影響之下，呈現瞭大批項目不賺錢的情形，這一次確定也有良多窪地價項目，最初會賠錢。
5
無房戶搖豪宅
多地實行無房戶優先搖號的政策，無房戶現實沒有購置豪宅才能，良多名額被拿出來代持，政策打補丁之後，激發瞭無房戶搖豪宅這種希奇的景象。
6
營銷亂象叢生
本年不論是熱銷盤仍是暢銷盤，營銷老是特殊亂。
7
最好的產物是售樓處
產物的題目上訴居高不下，萬萬不要做到最初最好的產物是售樓處，良多的產物東西的品質題目沒有獲得真正的轉變。
8
貿易關100開70
從貿易的角度來講，本年最年夜的挑釁是關店比開店多，2020年各貿易業態開關店率是0.71，關的最多的是服裝，最好的是奢靡品。
9
辦公房錢三年新低
中國最好的三個城市的空置率都到達瞭較高風險程度，更不要說其他各個城市。一線城市和良多新一線城市的房錢發明瞭三年來新低。
10
發賣、完工加快背叛
微觀統計數據中發賣數據和完工數據在加快背叛，從2015年開端發賣面積不竭上升，可是完工的量一年比一年少，這是一個很是希奇的景象。
總結篇：2020一抹亮色
11
V型反轉，房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩固劑
本年房地產行業呈現瞭V型反轉，房地產開闢投資增速對本年的GDP發生很是年夜的進獻，房地產真是壓艙石和穩固劑，這是全部2020年中國地產行業最年夜的亮色，也是中國全部經濟最年夜的亮色之一。
12
抗擊疫情，物業築起第一道防地
全國20多萬傢物業辦事企業，1000多萬物業職員配合抗疫，成為2020年抗擊疫情一抹很是濃厚的亮色。
總結篇：年夜數據
13
政策：中心從“穩”到“穩”，處所從“放”到“收”，金融連續收緊
2020年中心政策從穩到穩，上半年是穩經濟，絕對寬松的穩，下半年是收緊的穩：穩房價、穩地價、穩預期。
從處所政策來看，上半年是放，下半年是收。上半年與房地產相干的放松政策在短短兩個月時光出瞭三百多條；下半年有19個城市調控加碼，放和收構成瞭一個光鮮的反差和對照。接上去，收的政策還會有，可是放的政策大要率不會有。
金融政策方面，全年都在連續的收緊。
14
發賣金額超17萬億，三年夜目標後續乏力
發賣金額本年將跨越17萬億，對應的是16億平方米的發賣面積，近年來發賣面積隻有1%到2君玥月子中心%擺佈的增加，但均價漲幅比想象中年夜。將來幾年發賣額能夠還會持續增加，但發賣面積能夠城市保持在16億平方米擺佈。
中不雅的目標來看，三年夜目標後續增加乏力，無論是一手房發賣月度成交目標，二手房月度成交目標，仍是地盤市場月度成交目標，三季度末、四時度開端沒有進一個步驟的向上攀升。
15
地盤成交金額再立異高，城市分化加劇
本年的地盤市場很是火，金額再立異高，克而瑞監測的300個城市地盤成交金額到莫爾完全淪為一個影迷的怪物秀，每次演出後，他都沒有摔倒，而且總是最後一個離開達瞭7.38萬億，上海成交額2830億，同比增加53%，排在首位，佛山在三四線城市中排第一位，地盤出讓金到達1200億。
年內土拍市場先揚後抑，月度從16%溢價率降到年底11%，流拍率從最低7%上升到13%。城市分化加劇，成交金額top30城市環球敦品月子中心占瞭全部中國城市總地盤成交50%，面積占瞭29%。
地價創十年新高，重點300城均勻樓板價達2613元/平方米。此中，全國城市成交總價榜和成交單價榜中，北京和上海在單價榜中各占五席，總價榜有更多城市呈現，好比深圳、杭州、廈門、廣州等。
16
一手房成交上海、重慶分家首位，北上深“上車難”
從供求來看，一線城市周全趨好。上海發賣金額位全國首位、重慶為總面積首位。深圳房價名跌實漲，但從可比房價看，深圳排名還要靠前。
最低價項目上海遠遠搶先，最高總價和最高單價都在上海，單價最高為32萬/平方米，項目總價最高為1愛兒家月子中心.9億。仍有部門城市最低價也沒有破萬，城市和城市之間的差距很是年夜。
從最低價看，北上深“上車難”。深圳的最低單套總價是191萬元，成交最低單價是2.7萬/平方米，最低價門檻值超出跨越一切城市一年夜截。無論是北京、上海，仍是深圳，關於剛需的年青群體來講，上車仍然比擬艱苦。
豪宅成交上海占據殘山剩水。單價10萬-15萬/平方米豪宅成交套數中，上海是一切城市總和的三倍；單價15萬/平方米以上的豪宅是一切城市的10倍。總價一萬萬以上各段上海成交比重也不低，從高端市場來看，上海表示比擬凸起。
公寓項目成交深圳獨占鰲頭，深圳公寓室第全體成交量很是年夜，5000萬元以上公寓室第成交43套，其他城市一套也沒有。全部深圳過十萬以上的公寓，所有的加在一路，也有差未幾五百套。
17
二手房馥御產後護理之家成交上海金額達萬億，深圳單價破6萬
二手房成交金額方面，上海成交跨越一萬億，同比增加30%。15城二手住房總成交額4.3萬億，推算一下全國二手房總量應在七萬多億。
從二手房房價來看，深圳二手房單價破6萬/平方米，上海以4.3萬/平方米排在第二。成交均價排到第十位鄭州隻有1萬多塊錢。從一二手倒掛情形看，深圳倒掛瞭差未幾12%。
從成交構造來看，二手房周全承接瞭剛需。十個重點城市中90平方米以下成交面積超60%，套均總價來看，0.6倍以下占26%，0.6-0.8倍占21%，加在一路約占50%。
18
千億房企衝破40傢，貨值集中在TOP30
本年千億房企多少數字破40，但在全口徑周全上升的經過歷程傍邊，部門房企初次呈現操盤口徑和權益口徑降落，將來能夠會成為一種常態。
從投資角度，貨值仍是集中在top30的企業傍邊，前30強約占70%貨元氣月子中心值，強者恒強。“三條紅線”之後，投資周全回落，但綠企仍堅持44%增速。
從財政情形上看，安心圓月子中心企業加快降杠桿，有的上市，有的增添配股，還有的債權讓渡。
19
物管行業範圍超1.2萬億，增值辦事利潤高
物管行業範圍超1.2萬億，增速達20%，比地產行業全體增速快得多。在管面積不竭增加，估計為350億平方米。
本年並購開端加快，將來物業璽恩產後護理之家行業將周全開啟並購潮。
企業之間梯隊分化顯明，近半物業股淪為“僵屍股”。估值方面，首尾差別宏大，最高估值有100多倍，最低隻有4.9倍，本年股價漲幅最年夜的到達222%，最低的跌瞭40%。
從結構下去看，城市深耕遠遠缺乏。物業公司要做好城市的集中度，隻有在一個城市深耕做年夜之後，範圍效益、運轉效能才幹表現出來。
坪效方面基本支出過低，代表性企業均勻物管支出1.84元，物業公司保存艱巨，基本物業費真的需求改造瞭。增值辦事支出最高為9.9元，接上去真的是年夜有所為。
七成業主對物業不滿足，題目仍是集中在衛生、安保、收入等基本題目上。
20
房錢走勢安穩，233塊租賃用地無一進市
政策端中心把租賃放到瞭特殊主要的計謀地位，重點誇大保證性，要增添供給還要調控房錢，將來增添供應的市場規范元氣產後護理之家政策會越來越多。補助方面北京力度最年夜。
租賃相干的融資熱度降到瞭冰點，從百億級範圍降到瞭十萬級。房錢走勢安穩，31個城市房錢下跌，21個城市房錢稍微下跌。企業增速顯明放緩，房企本年新開公寓增速為25%，運營商增速從15%降到瞭7.5%。
233塊租賃用地無一進市，來歲呈現交付之後將迎來運營難關。所有人全體用地則概念年夜於實效，周邊計劃、路況、配套很難知足。矜持用地則面對加入難、運營難的題目。
需求端中低端仍為租房東力，北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比最高，其他城市以1000-3000元/月的房錢占比最高。客戶關註點一個是房錢性價比，一個是路況。需求端遭到暴雷影響，今朝租佃農對brand公寓信念跌至谷底。
上海租賃範圍全國第一，可租房源超300萬套，成交租賃用地105塊，全體租求均衡，房錢穩固。
21
辦公需求驟降六成，成交連降5年
2020年對辦公來說，挑釁很是年夜。重點城市新增供給降落30%，需求端降落60%，空置率均勻增加13%。房錢降，空置率升，供給降，需求也在降。
招租經過歷程中手腕頻出，但後果無限。本年租賃市場就是一個挖墻腳的市場，租客所有的啟動升級，品德不降，房錢全降。
辦公樓發賣成交連降5年，本年散售和大批辦公成交均降落20%，成交向焦點城闤闠中，北上占7成。
22
貿易成交金額降三成，傳統商圈“靠新”
全部貿易市場供給削減約50%，發賣金額降30%，發賣市場萎靡並集中在多數城市。
三亞貿易市場呈迸發式增加，重要是由於出境遊驟降和免稅新政。
從項目角度來講，傳統商圈“靠新”，新興商圈要靠“年夜”。
業態brand中，服裝和餐飲全線飄綠，奢靡品瘋漲，老brand選擇下沉，並發布子brand逢迎花費升級的趨向，新興brand逢迎新的主流花費客群需求且取得好寶貝產後護理之家融資得以疾速擴大。
23
文旅財產周全轉進“內輪迴”
文旅周全轉進內輪迴，支出退回到2015年的程度，隻有4萬億。
發賣支出初次呈現負增加，總修建面積和發賣面積，增量不到一萬萬平方米。
年夜中小企業重心轉向運營，隻有經由過程運營才幹帶動發賣。
24
養老財產迎來起色
十年磨一劍，養老財產起色到臨，養老的春天來瞭，財產向高品德、多樣化進級。
養老財產的起色重要表現在兩點，起首政策破解瞭行業壁壘，痛點被處理。其二，2020年是60後進場元年，他們帶來花費變更。
市盈率方面，A股醫療年夜於養老，養老遠超地產股。從本錢市場上可以看到養老的空間足夠我們將來十年二十年，甚至五十年一百年的成長。
從城市來看是南北極分化很是顯明，七年夜區域城市養老潛力凸顯，廣東、北京養老金紅利，東三省虧空最年夜。2020年養老城市投資潛力中上海位居榜首。
需求端患病率遠超國外，但花費才能無限，花費門檻5000-7000元/月。
更主要的是養老盈利形式呈現，部門企業已開端盈自那之後，方遒李肇星還會見了冰兒就像是一個幽靈似的，躲來躲去。利。房企加快結構康養範疇，需求用財產運營思想停止結構，開闢經過歷程中更應註重運營和辦事才能落地。
25
數字化過程加速
2020年是房企數字化過程加快的一年，也是數字化真正元年。60%的50強房企數字化投進比2019年有瞭顯明增加，社區、貿易、建造數字化熱度較高。
今朝企業成長數字化浮現出智能化、數據化、在線化並行，各個梯度中穿插式成長。
企業數字化轉型浮現出自我孵化形式、項目一起配合形式和對外投資形式三年夜主流形式，此中企業愛好自我孵化。
趨向篇：新邏輯
26
行業步進無增加時期
起首提出一個新的邏輯：全部行業將步進無增加時期。從2016年至2020年，發賣面積簡直沒有增加，都穩固在16億平方米擺佈，固然成交金額從14萬億到達17萬億，但這一方面是房價在漲，另一個方面是曩昔幾年，都以三四線城市的成交構造為主，往年和本年開端，一二線的成交占比越來越高，所以才使得成交金額不竭上升。將來年夜致估計成交面積很難有年夜幅度的衝破，所以行業步進無增加時期。
第二點，跟著本年“三條紅線”的出臺，良多房企拿不到更多的資金，曩昔房企高歌大進，資金帶來瞭宏大的動力，假如沒有更多的資跟她这么相处，然后马上就硬着心脏，摇了摇头。金參加，全部行業再持續往上走的動能會被年夜年夜減弱。
27
從不斷定性到斷定性
曩昔的兩三年不斷定性佈滿瞭全部行業，無論是政策、“黑天鵝”，仍是全部行業的高低動搖，這都是由於不斷定性。2020年之後，特殊是帶上“三條紅線”的“緊箍咒”之後，斷定性加倍明白，再加上提瞭四年的房住不炒，行業的成長標的目的變得很是清楚：高歌大進時期應當告一段落。
28
房地產是中國最年夜的“真的吗？就像好吃，好喝，你吃一点啊，这些都是你啊！”玲妃金融業、制造業、辦事業
往年提出瞭房地產是制造業的不雅點，是中國最年夜制造業的不雅點。本年彌補兩點，房地財產是中國最年夜的金融業，最年夜的制造業，最年夜的辦事業。
金融業不消多說；制造業往年曾經講過瞭，全部制造業一切的特征，房地產行業都合適，並且房地產行業，對吸引失業者，消化失業者這一塊也都有瞭輔助；而與房地產相干的辦事業，現在也在越做越好，越做越年夜。
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範圍房企也會呈現負增加
在回想2020年的時辰，曾經有一些企業的事跡降落瞭。2021年能夠呈現範圍企業操盤和權益口徑發賣事跡降落的情形。在本年45傢典範房企，全口徑增速為負的也有幾傢，有4傢是千億房企，全口徑本年也是負增加。將來範圍房企呈現負增加，在三道紅線的壓力之下，能夠是將來的一個常態。
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房企需求壓力測試
房企要進修金融機構，每年做壓力測試不可能的。”儘管玲妃已經不可能說不可能，但還是無法掩飾他的擔心眼淚會昏倒。。
第一道是運營現金流加融資現金流最初即是正仍是負。2020年上半年，50傢房企，運營現金流為負的是26傢，融資現金流為負的是8傢。
第二個壓力測試，把一切的資產，包含在售項目、土儲、存量資產、不良資產，所有的折合市場價，減往一切的欠債、敷衍款，上市公司可以和上市公司市值做比擬，非上市公司可以和凈資產做比擬。
兩道壓力測試完成後，得出成果傑出的房企，可以在2021年，甚至將來每一年持續年夜踏步進步。假如這兩道壓力測試做出來的成果不盡善盡美，將來可以恰當的放緩腳步，夯實基本。
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企璽悅產後護理之家業限時轉“綠”
“三條紅線”的請求提出之後，試點企業范圍必定會擴展。所以踩紅線的企業，無論是一條、兩條，仍是三條，盼望敏捷轉綠。
趨向篇：新成長
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將來隨著客戶走
將來房企要隨著客戶走，這個題目談瞭良多年瞭，前幾年在做定位的時玲妃花痴當魯漢從浴室出來，見玲妃看起來像花痴，偷偷地笑了。辰，也會做周優兒寶月子中心邊的競品調研，如周邊兩房100-110平米賣得最好，這是客戶需求嗎？將來要從頭隨著客戶走，當真隨著客戶走，從頭做好需求的研討和剖析。
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投資：精選城市，一起配合破局
一切企業最年夜的挑釁就是投資、就是拿地，拿錯一塊地十塊地都補不回來。為此切磋一些新的目標：
1、短期一年半以內目標
戶籍生齒變更：良多城市都限購，戶籍一旦產生變更對短期購置會發生很年夜的影響，深圳增添瞭30多萬璽恩月子中心人，上海簡直每年戶籍生齒不增加，本年上海也開端“鋪開戶籍”瞭。
誕生生齒變更、幼兒生齒遷移：生孩子對購房是最直接的需求，深圳、廣州都愛好生孩子，上海和北京生養率都比擬低；幼兒園生齒的競爭的目標意味著，假如在這裡讀幼兒園可以基礎斷定，這一傢連這個孩子就在這裡生涯下往瞭。
成婚對數變更、離婚對數變更：成婚和生齒基數有關，也和年青人的設法有關。因為限購的緣由，良多城市是經由過程離婚才幹買房，所以離婚的數據也特殊要害，一旦離婚率上升，確定闡明這個城市需求會增添。
房價程度變更：房價基礎上越漲越買，關註典範區域的房價程度，可以看短期內是買仍是賣的情形。
舊改棚轉變化：上海為什麼本年市場好，由於往年2.9萬戶棚改，本年3.5萬戶，每一戶幾百萬抵償。加在一路，很可不雅。
軌道路況扶植：特殊是三線城市軌道路況的目標特殊的要害。
2、中持久三到五年目標
地盤財務依靠程度：年夜多財務地盤依靠度高，地盤成交金額高的“雙高”城愛兒家月子中心市，市場都較好。也有破例：上海和深圳
曩昔十年買房範圍、投資需求占比變更：曩昔的十年，並非發賣量年夜就必定好，還要人均小，如長沙房價漲不上往，就是由於長沙成交總量高，人均購房量年夜，所以不消做良多調控，房價就控住瞭。投資需求的占比目標，投資占比高闡明短期市場火爆，可是投資占比過高，這個城市的市場，中持久還會這麼好嗎？
常住生齒變更、老齡化成長趨向：戶籍生齒變更可以短期影響購房標準，但常駐生齒的變更，不論是租房仍是買房，影響的是總需求。老齡化假如在不竭增添，這個城市的購房壓力會年夜。
高鐵扶植：本年南通漲、徐州漲，良多長三角城市漲，就是由於一條主要的鐵路貫穿瞭。
城市投資判定：短期看好13個城市，中持久看好32個城市。
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深耕 一起配合日趨常態化
提出兩個形式，第一個，重點城市做好深耕，第二個，要多一起配合，特殊長短重點的城市，一起配合才是將來最年夜的機遇。
95-00誰都想住好屋子
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“95-00”的置業需求
95後到00後分紅四類人，有房的52%，無房的48%。此中有房但10年內不買房的袋鼠族24%，有房10年內買房的房二族28%，無房族傍邊想買房的奮青族36%，還有12%無房但10年內不買房的樂租族。
奮青族盼望首付款達60%以上，都想本身裝修，且都想買三房。房二族屬於買房實力派，再次置業的偏好在110-140平米年夜戶型，情願付產物溢價，泊車位的配比是要1：2。
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“90-00”們五年夜個性
三房成為進門款，戶型效能都要全，哪怕是奮青族也要有一個X空間，愛好本身做裝修，基礎都不想多存款，愛好看抖音。
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產物：剛需“買得起”、改良“住得好”
剛需上車戶型固然是三房起步，可是總價存在著幻想和實際的宏大差距，所以明天的三房都比擬小，八九十平米，良多是2+1房，迫不得已才會選兩房，買剛需的人，最初迫於資金、總價壓力，情願廢棄一個衛生間。
明天改良群體的總價和單價都在上升，最焦點的是戶型、標準上的改良。其次是衣廳廚衛，對細節這塊也越來越關註。
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營銷：開辟線上新疆場
本年特殊好的趨向，是開辟線上新疆場，2019-2020年渠道在綁架營銷，2020年因為呈現瞭疫情，使得線上疆場提早到來。
看房習氣轉變：95後、00後的看房習氣產生瞭變更，更多在網上關註項目。同時關註項目標多少數字增添到7-9個項目，線上看房時光更長，假如曩昔以線下看房為主，此刻曾經開端花20%到40%的時光線上看房。
年夜數據畫像：明天的年夜數據才能長短常強的，經由過程年夜數據畫像，加上AI人工智能的參加，把客選房、房選客這個課題做好。
全渠道拓客：線下仍是不克“閉嘴，今天孤立了！”小甜瓜舒適的床。不及放，可是經由過程不竭增添線上比重，可以或許有用的把線下渠道占比降落，使營銷所需支出本錢進一個步驟把持和環球敦品月子中心節儉，終極讓營銷加倍高效，性價比更高。
新賽道，尋覓第二增加曲線
行業增加瓶頸曾經呈現，特殊是成交面積很難再往上走，從房企角度來說假如沒有更多的資金的參加，將來增加難度也越來越高，是以要尋覓第二曲線。
首選仍是物業，有一個趨向叫非住，物業傍邊非住的拓展在加快，本年上市的物業公司，特殊是市盈率更高的一些物業公司，主營營業就在非室第範疇，別的還要縱向辦事挖潛，如智能化改革、業主的增值改革，醫療教導等。
當局特殊關註租賃，政策也都聚焦租賃，此刻越來越多的企業做輕資產形式，除瞭房錢支出之外，也要尋覓多種業態運營的支出。要關註一些細分範疇，本年良多做藍領公寓的長租公寓逆勢上升。
辦公來歲更難，本年還有一半供給項目沒有進市場，這些和來歲要進市的，集中進市之後，來歲浮現三降的態勢，降房錢，降出租率，降售價。
貿易花費主力在產生轉變，釀成瞭z時期，看抖音、小紅書，靠社群傳佈，伴侶圈外面的九宮格，能夠比一個市場行銷要後果好。可以從獨身經濟、牴觸經濟、社交經濟進手。電競是特殊年夜的一個點，還有二次元，手辦、潮玩。
當局在拉動文觀光業，催生萬億級的市場。明天純真勾地曾經很艱苦，可是把文旅和IP聯合仍是一個有用的勾處所式。同時，文旅投資和運營此刻顯明分別，輕資產化的趨向顯明。
2020年養老的產值歐洲是4環球敦品月子中心.8萬億美元，美國事4.7萬億美元，中國1.17萬億美元，占GDP比重歐洲28%、美國22%，中國隻有7%，2020年隻是一個起步。運營仍是焦點，別的還有一個3+N，“治未病安康治理範疇”、“高齡白叟護理範疇”、“老年病康復範疇”+“聰明養老、適老化改革、老年用品、老年文明文娛等細分範疇”。
明天做財產地產必需先產後城，不克不及忽悠當局，關註企業、關註人、關註物。別的一個很年夜的利好就是公募REITs在加快。
阿裡騰訊簡直把一切的利潤都對準“獨角獸”。所以對準“獨角獸”就是明天房企做投資的一個主要的要點，盼望房企在這下面躺著也可以或許贏錢。